北京租房预收房租新规定有什么用？预收房租不得超过3个月租金代表什么

去年蛋壳公寓暴雷跑路的事轰动一时，除了蛋壳其实还有些公寓也倒闭了，只不过蛋壳租客格外的多并且拖欠员工工资。北京租房预收房租新规定有什么用？预收房租不得超过3个月租金代表什么？

北京住房租赁市场将迎来最严监管。今日（2月2日），市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。
通知明确，限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

新规适用于住房租赁企业分散承租他人住房，再出租给承租人居住，并向承租人收取租金的活动，即通常所说的“长租公寓”。该通知自今年3月1日起正式实施，此前已签订的合同继续履行。

去年，部分长租公寓因“长收短付”“高进低出”等高风险经营行为导致出现“爆雷”“跑路”，引起政府部门高度重视和社会密切关注。

北京此次出台新规的核心内容，就是严格禁止“长收短付”经营模式，限制租赁企业的“资金池”。

新规明确限定住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，同时，要求住房租赁企业收、付租金周期应当匹配。

此外，新规严控“租金贷”拨付对象，规定银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。也就是说，租客申请了住房租赁贷款，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业及其关联企业或利益相关方。

记者从北京市住建委了解到，此前已经预收租金超过3个月的部分和存量“租金贷”，租赁企业要建立专户逐步化解。

与租金相比，押金数额相对较小，但伴随企业经营规模扩大，同样可以形成“小资金池”。

针对押金，新规提出，住房租赁企业收取的押金数额不得超过1个月租金。

同时，要建立押金托管制度，住房租赁企业向承租人收取的押金，须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。

此外，新规还明确了押金退还的期限和流程。住房租赁企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。

据记者了解，已经预收的押金，一并纳入行业协会托管，至于押金托管的具体方式和流程，主管部门后续还会出台配套细则。

住房租赁领域矛盾纠纷多发、调解沟通不畅，也一直是困扰广大房主和租客的一个难题。

为规范市场秩序，化解租赁纠纷，此次新规从企业信息报送、租赁合同管理、纠纷调解机制等方面进行了规定。

新规明确，住房租赁企业在北京开展业务前，须向注册地所在区住房城乡建设部门报送开业信息和从业人员名单，不报送开业信息的企业不得通过互联网发布房源信息。

同时，要求住房租赁企业使用北京住房租赁合同示范文本，并在签订承租或出租房屋合同3日内在北京市住房租赁监管平台备案，对未如实备案的企业将限制其通过互联网发布房源信息。这能让房主、租客、企业各方的权利义务关系更加清晰透明，避免因霸王条款、约定不明引发后续纠纷。

在租赁房屋装修方面，新规规定住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，须取得房屋产权人书面同意；住房租赁企业提前解除合同的，不得收取装修费用。

根据新规，北京房地产中介行业协会还将建立住房租赁纠纷行业调解制度，并定期公布北京住房租赁企业被投诉情况，调解住房租赁企业和当事人之间的矛盾纠纷。

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